房主大意“断供”险遭拍卖 律师提醒签合同时需留意
来源： 常州武进拍卖
发布时间： 2014-06-03 11:35:59
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房子是人生大事，除了“家”的概念能带给人温暖和归属感以外，买房的过程还涉及大额资金、银行贷款等环节，会滋生很多法律问题。某些看似无关紧要的细节，若没有注意好，可能会带来无尽的烦恼。
房贷“断供” 房屋险遭拍卖
祖籍广东海丰的邱先生多年来一直在广州经商，本着投资升值的目的，其于2004年前后在广州天河某小区购买了一套住房。由于住房申请了银行按揭贷款，每月还贷成为一件头疼的事情。为了避免每月上银行排队还款的麻烦，邱先生索性办理了一张银行卡，在里面一次性存上了数万元现金用于房贷返还。因为每月按揭还款金额不大，邱先生一次性存入的数万元足够支付一到两年的房贷。但时间一长，生意忙碌的他也无暇顾及卡内的剩余金额，只是凭着自己大概的估算判断卡内存款多少，偶尔想起再往卡内存入一定数量的现金。
免去了每月查账的麻烦，这倒也不失为一种简单有效的办法。然而，不久后发生的一件事情，让大意的邱先生吓出一身冷汗，让他再也不敢怠慢每月的房屋贷款。
2008年的一天，邱先生打算将这套一直空置的房屋出租。出租之前，邱先生前往许久不去的房屋进行物品清点和清洁打扫。这时，贴在门上的一张告示让他出了一身冷汗。原来这是一张法院的拍卖公告。公告的大体意思是，由于屋主长期欠缴房屋贷款，提供按揭贷款的银行多次通知房主无果后，已经向法院申请强制执行，将此屋拍卖用以偿还房贷。
贷款银行申请法院强制执行
“原来还款的银行卡已经断粮很久了！”邱先生这才回想，自己确实很久没有往银行卡存钱了。自己从来没有收到来自银行的任何通知，那公告上的“多次通知房主无果”是什么意思？一般来说，拍卖房屋不是小事，需要经过法院审理才能决定，为何自己没有收到来自法院的任何风声，就直接被“贴条”？还有一个问题是，如今房屋已经被列入法院拍卖名单，会有什么严重后果？自己该如何应对？
意识到自己的一时大意行为可能酿成大祸，邱先生赶紧向律师进行咨询。在仔细查看了邱先生购房时的所有合同、单据后，并和催款银行、法院沟通后，事情的来龙去脉终于明晰。
事情的起因与邱先生料想的一样，由于他的疏忽，用于偿还房贷的银行卡金额已经消耗殆尽，却没有得到及时的补给，房贷偿还也就此搁浅。按照购房时与银行签订的贷款协议，“甲方(即邱先生)若在还款期内累计拖欠六个月应供款，或全部借款到期超过三个月仍未清偿，在乙方(即银行)发出催还通知三十天内(以挂号寄出时间为准)仍未能清还的，甲方即构成违约，乙方可以以合法的方式对抵押房产进行处分。”而银行对此作出的处分就是，申请法院强制执行房屋拍卖获得还款。
大意屋主错留联络方式
为何法院未经开庭审理就直接同意执行拍卖？律师指出，邱先生在申请贷款时和银行签订了一份《具有强制执行效力的债权文书公证书》，这份一般购房者不会引起重视的文书，却具有十分“致命”的效力。该文书规定，“当借款人逾期未能偿还借款时，愿意接受有管辖权的人民法院强制执行……本公证文书具有强制执行效力。”
为何邱先生没有收到任何来自银行和法院的通知？经过查询，邱先生在银行处留下的通讯地址是其身份证地址，在老家海丰，挂号信寄去根本无人问津，其当时留下的电话也已经更换，而邱先生也没有进行更新，早已经不是有效的联络方式。
幸运的是，房屋拍卖前还有最后一道法院公告程序，在短暂的有效时间里，邱先生碰巧看到拍卖公告，才没有造成更严重的后果。
最后，邱先生在律师的带领下，前往银行缴纳了拖欠的房贷和各种罚款、滞纳金，终于将房屋保全下来。据律师介绍，如果邱先生再晚一点发现情况，房屋可能被法院拍卖偿还银行贷款，而拍卖价格一般偏低，邱先生的巨大损失就无法挽回了。
“邱先生其实还算幸运的，在法院把房子拍卖之前挽回了损失。”负责帮助邱先生拿回房屋的律师姜平告诉记者，“我也遇过别的当事人，房贷忘记按时缴，自己留下的联系方式也不对，最后房子被拍卖才如梦初醒，但是一切都晚了。”
对此，姜律师提醒广大购房者，房屋贷款月供按时交纳一定不能大意，否则罚款、滞纳金甚至房屋被拍卖都会造成损失。此外，在签订合同时，一定要留意具有强制执行效力的公证文书。“一般来说，会进行公证的文书或者合同都是比较重要的材料，消费者要特别留意，这类文书对普通人来说可能‘其貌不扬’，但是却具有非常强力的执行效力，不能忽视。”
最后，《投资快报》记者也提醒大家，在签订合同时，要注意填写正确的家庭住址和联系方式。在信息化、数字化步伐越来越快的今天，书信似乎已经退出了人们的日常生活，但是很多法律文书、通知的送达，还是使用挂号信的方式，因此，保证通讯方式的正确是十分必要的。一旦更换，最好进行更新，特别涉及到买房、贷款等重大合同的签订，每一个细节，都不能掉以轻心。
