司法强制拍卖若三次流拍不成交的或进入变卖财产流程
来源： 常州武进拍卖
发布时间： 2014-06-03 11:30:23
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法院变卖公告期一般为60天，法院通知付款期为7天，以意向受让方到法院申请受让登记时间先后排序，若同一日多个意向受让方向法院申请的，由法院以摇号方式确定意向受让方的排序。
若具有优先竞买权的能按法院通知付款期付清价款的，法院将给受让方出具变卖裁定书，由受让方持变卖裁定书至房地产管理部门办理房地产交易手续。
在变卖程序中，价格已毫无悬念定于第三次拍卖的保留价（即拍卖底价），作为意向受让方来讲，应着手认真分析法院公示的应买条件了，主要是瑕疵的披露(比如转让方的税费如营业税及附加、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、合同印花税等的是否由受让方承担,房屋交付时间,是否有涉及居住权,租赁权,是否存巨额水电煤欠费、房地产开发商和小业主的房屋维修基金交割事项等)，受让方对风险的承受能力。
假定以上海正在进行拍卖的某四星级饭店以5亿元成交，重置成本评估价格*成新率折扣率=8000元/平方米，总建筑面31365平方米，作为转让方的相关税费总税金总计为1.2-1.3亿元。
对意向受让方来说，无论是通过拍卖或变卖程序获取标的，应认真分析房地产受让的条件（房地产交易条件），基于房地产交易条件，理性测算自已收购大宗房地产的收购预算。
